中小企業加速器園區發展新選擇

——湘潭縣發展工業地產的調研與思考

　　工業地產是以地產為載體，以工業樓宇和工業廠房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務為一體的一種產業項目。目前通行的工業地產產品有標準廠房、定制廠房、專業工業園區、科技園區、科學園區、研發中心、企業總部、郊區辦公樓等。當前，湘潭縣有宏信、柏屹、佳海三個工業地產項目，均來勢喜人、發展可期。

　　一、湘潭縣工業地產發展優勢及存在短板

　　2012年以來，湘潭縣工業地產發展經歷了三個階段。第一階段，建設初級廠房，沒有產業定位，以出租出售廠房為主，基本沒有后續配套服務，代表是宏信創新產業園。第二階段，升級為第二代、第三代高品質廠房，有明確的產業定位，同時在出租出售廠房的基礎上，提供完善的后期運營和配套服務，包括污水處理、環保、消防、冷鏈物流等，代表是柏屹自主創新產業園。第三階段，升級為第四代廠房，以食品醫藥產業為主。標準更高、質量更好，同時也提供各項配套服務，代表是佳海食品醫藥產業園。從調研走訪及綜合分析來看，柏屹、佳海、宏信作為工業地產項目有7個方面的優勢。一是土地集約稅收高。柏屹、佳海、宏信項目全面完成后，預計可容納企業近300家。土地集約利用提高了畝均收益。柏屹自主創新產業園、宏信自主創新產業園的畝均稅收均在園區平均稅收的數倍以上。二是雙重招商達效快。工業地產項目招商主體除園區招商機構外，增加了工業地產開發商，形成了招商合力，有力緩解了招商難、落地難的問題。而工業地產本身就建有標準廠房、研發樓宇、總部辦公區域等建筑，新引進企業基本可以實現“拎包入住”。基建周期幾乎縮短為零，極大地提高了項目落地速度。三是定位精準集聚強。柏屹產業園定位為先進裝備制造，1、2期引進企業都以新材料、裝備制造、精深加工企業為主，占園區比重達90%以上，形成了先進裝備制造的規模效應。佳海食品醫藥產業園1期引進企業以為食品加工及相關配套企業為主，著力打造食品醫藥產業集群。這兩個產業園都有效推動湘潭縣先進裝備制造和食品醫藥產業的進一步集群發展。四是貼心服務模式好。“工業地產”不僅僅是建幾棟標準化廠房，更重要的是引進先進的管理模式，為進駐企業提供橫跨整個生產供應鏈的全套服務。由于工業地產開發商與入駐企業一榮俱榮、一損俱損，在服務企業上，比園區更加細致周到、更加及時高效、更加用心用情，是園區名副其實的“二管家”。五是統一建設品質優。發展園區工業地產，構筑中小企業低成本、高效益的“園中園”，有利于促進園區增長方式由粗放型向集約型轉變。同時，統一建設水、電、路、氣、通訊等配套設施，實現工業基礎資源共享，也有利于集中統一管理，提升了園區建設品質。六是資源共享負擔小。通過實施工業地產項目，中小企業可以通過租賃或購買廠房，減少了投資，降低了初創企業風險。同時，在水、電、路、通訊和安全設施等資源實行共享，各企業在安全保衛、職工食堂、宿舍管理和企業文化建設等方面互惠互利，降低了企業生產和管理成本。對于中小微企業以及眾多創業者來說幫助巨大。七是政策支持潛力大。作為“雙創”載體的工業地產，能最大限度地容納中小企業集聚，最快速度地促進中小企業發展壯大為大中型企業，正好契合了國家的相關政策。在工業地產繁榮興盛的背后，也存在一些問題值得我們認真反思。比如，有的缺乏科學的整體規劃，企業集而不聚，聯合性差；有的缺乏成熟的運營經驗，園區建而不管，持續性差；有的缺乏獨特的產業優勢，項目散而不精，創新性差；有的缺乏完善的政策體系，監管有而不實，操作性差。這些都是下步推進工業地產項目建設過程中亟需我們加以解決和克服的問題。

　　二、下步推進湘潭縣工業地產發展的意見建議

　　發展工業地產不宜盲目跟風，要做到因地制宜，更開放包容、合理穩健。一要科學統籌規劃。一方面要做好產業規劃。要立足全縣食品醫藥、新材料、先進裝備制造這三大主導產業，提前給工業地產進行產業定位，防止出現入駐企業雜亂無章的局面，避免招商引資陷入被動。另一方面要做好用地規劃。要統籌好用地規劃。應當提前做好3-5年內的中長期用地規劃，統籌好全縣范圍內重點項目和工業地產項目大概的用地比例和總量，既不耽誤重大項目的落地，也給工業地產預留發展空間，使有限的土地效益達到最佳。二要強化招商選資。實踐證明，工業地產開發商水平的高低直接決定了工業地產產品品質的優劣，決定了工業地產項目最終的成敗。在工業地產項目招商引資時，應根據產業特色和工業地產定位，精心選擇和引進實力雄厚、經驗豐富、產品優異、運營成熟的開發商參與建設，最大限度減少項目風險。同時，也要按照相關產業特點和生產流程，明確開發強度等強制性控制指標，明確項目實際用地需求、容積率、綠化率、產出率、建設投產周期等指標，設置一定的市場準入門檻，對于難以達標的強制退出。三要完善產業配套。要按照規劃合理、功能完善的原則，充分考慮安全、消防、環保和交通等要求，統籌工業地產項目內道路、電力、給水排水及污水處理等基礎設施和行政辦公、商務活動及倉儲用房等配套設施的建設，為項目的發展提供良好的配套服務。四要優化政務服務。工業地產項目不僅是單純的工業項目，項目建成后，還涉及到后續運營中數以百計的各類中小企業。必須不斷優化政務服務，提供優越營商環境。要樹立共贏意識，主動幫助工業地產開發商招商，尋找高技術含量、高產出、高附加值的企業入駐，帶動園區產業形成鏈條。要充分考慮工業地產的特殊性，提高服務意識，統籌發改、國土、規劃、住建、環保、消防、稅務等職能部門，以座談會等形式，為入駐企業答疑解惑，幫助他們做好環保、消防、工商、稅務等方面的工作，努力降低企業經營管理成本。要推進銀企合作，積極拓展融資渠道，解決工業地產建設和入駐企業發展中的融資難題。五要強化全程監管。要規范出租出售，合理確定租售比例，對持續提供各項配套服務的開發企業予以獎勵。工業地產項目出租出售應根據園區產業總體布局規劃和發展方向，優先安排成長型中小企業和高科技企業入駐。廠房租售時，園區必須對入駐企業進行環保、消防等方面的審核把關，再予辦理租售手續。要嚴格用地管理，防止借工業地產之名圈地、囤地，或是變相搞商業和房地產開發。要嚴格控制工業地產用地轉讓，防止出現“炒地”現象。