今年5月以來，常德市委改革辦就湯家山村農宅合作社改革試點開展了專題調研，從調研的情況來看，實施農宅合作社改革，對強化鄉村振興制度供給、加快城鄉融合發展具有重要意義，為破解“三農”問題的做出了有益探索。

　　一、農宅合作社改革為鄉村振興帶來三重紅利

　　為加快農民增收提供了新動力。近年來，常德市農村居民人均可支配收入基本保持全省平均水平，總量、增速一直徘徊在全省6-8位。2018年，全市農村居民人均可支配收入15095元，同比增長9%，均居全省第7位。特別是近三年，全市農民收入構成中，工資性收入基本上穩定在35%左右，經營性收入穩定在40%左右，農民增收增長乏力，迫切需要尋找新動力。而增加財產性收入恰恰是突破口，目前全市農民財產性收入分別是116元、156元、169元，分別占0.91%、1.13%、1.12%。財產性收入是短板，作為農民最大的財產，卻在閑置、在破敗。抽樣顯示，全市常年閑置個人農房達1500萬平方米，不少已閑置20年以上，有的甚至已倒塌，部分閑置、季節性閑置的數量更大。紹興市、保定市激活閑置農房，既節省了閑置房屋維修費，又增值增收，農戶年租金收入可達6000-10000元，同時，農戶還可在家門口就業，增加工資性和經營性收入。湯家山農宅合作社首批發展的6戶農戶入社，租期20年，租用宅基地每畝每年450元，民宅年租金約6000元。激活閑置農房，實現從無價值到有價值再到高價值，這是加快農民增收的新動力。

　　為發展集體經濟提供了新路徑。全市村級集體經濟經過多年發展，總量增幅均有所增長，2018年，全市村級集體總收入23.05億元，村均收入111.95萬元。但是發展不平衡、增收難度大等問題突出。其中，經營收入10萬元以上的村424個、占20.59%，4-10萬元的村889個、占43.18%，0-4萬元的村560個、占27.2%，無經營收入的“空殼村”186個、占9.03%。“空殼村”“空心村”現象一定程度存在。如何改造利用“空心村”，激活閑置農房和資源，發展壯大集體經濟，需要探索新路徑。紹興市、保定市一是探索宅基地“三權分置”，通過對激活項目收取宅基地集體土地所有權使用費、生態補償費和宅基地“有償選位”等辦法，如紹興收取的宅基地集體土地所有權使用費是每年每平方5元；二是村集體通過統一租賃閑置農房，引進投資商，將其改造為民宿項目，保定市南裕村集體與運營商實行利潤三七分成，實現集體農戶雙增收；三是通過收取停車費等公共設施維護費增加收入；四是利用集體的閑置校舍、辦公用房等，增加了租金股金等收入，將“空心村”變成“寶葫蘆”。

　　為城鄉融合發展提供了新載體。隨著工業化城市化的快速推進，城市居民開始向往到農村去過田園牧歌的生活，一些工商業主想轉型去鄉村發展民宿、養生養老等新產業新業態，但又擔心無明確支持政策、農民缺乏契約精神等問題，不敢大膽投入。同時，由于信息不對等，大量的閑置農房找不到激活主體。紹興、保定積極實施“閑置農房激活計劃”，引導城市人才、資金等要素向農村集聚，助推鄉村振興，建成“鄉路網”“鄉愁網”等網站，實現閑置農房信息采集、審核、發布、競價、交易和民宿下單、農產品銷售等多項功能上線。通過組織“鄉村看房團”、水果節、美食節、文化節等活動，向鄉賢、企業家等推介重點閑置農房資源，一大批重點項目相繼簽約，一大批企業家、設計師、藝術家、大學生等落戶農村。我們現場考察的紹興市香林村、保定市梁家營村和南峪村城鄉有機融合，一個農宅合作示范點就是一個田園綜合體、一個健康養生基地、一個藝術創作中心、一個鄉村旅游目的地。

　　二、湯家山村農宅合作社改革試點取得階段性成果

　　基礎逐步夯實。湯家山村現有宅基地525戶、96889平方米。自去年以來，在市區相關部門的大力支持下，該村抓緊抓實相關基礎工作。一是澄清了底子。按照房屋閑置對象、建房資格閑置、宅基地閑置對象三類情況逐戶核查，查實核清全村共有閑置房屋16戶、閑置建房資格35戶、閑置宅基地12戶。二是頒發了權證。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”和確權頒證，去年底頒發了全省第一本農村宅基地資格權證。三是組建了合作社。積極推進農戶以宅基地使用權和農房財產權入股發展農宅合作社，注冊成立“歸園居”農宅合作社，首批發展6家入社農戶。

　　探索逐步實施。依托“歸園居”農宅合作社，探索閑置農房激活途徑，推動農村房地“活權”。一是創新了模式。合作社履行“農宅交易中間人”的角色，為首批6戶空心房農戶和承租人搭建交易平臺，引進企業家、大學生返鄉創業，打造出山泉農家等第一批民宿(農家樂)示范點。二是加大了投入。整合項目資金，累計投入3000萬元，對首批6幢按“一戶一品”量身定制，全面完成改造；完成試點區農宅外立面改造，改造水系2公里、橋梁5座，拆違110多處，對周邊146戶農宅實施“穿衣戴帽”；組織入社農戶赴浙江莫干山等學習先進經驗，組織村民開展服務業標準化培訓；完成試點區的村組道路硬化，村主干道全線擴寬到6米并亮化綠化，建成了試點區連接景區、城鎮的通道。三是實施了獎勵。比照招商引資優惠政策，對農宅合作社，實行“一事一議”；將合作社經營納入桃花源景區營銷體系同宣傳、同推廣，一并享受旅游促銷獎勵政策。對入駐合作社農宅的游客，實行免景區門票費、游船費。

　　成效逐步顯現。一是合作社規模正在做大。2018年，“歸園居”農宅合作社經營純收入超過30萬元。截至今年5月中旬，合作社已接待游客2萬人左右，其中“五一”當天約3000人次。二是虹吸效應正在顯現。引進龍頭公司初步達成協議，擬投資6000萬元打造花溪谷高端民宿項目，聘請長沙中合慧景規劃設計院對花溪谷片區進行詳規和景觀方案設計，將其打造成桃花源的“裸心谷”。三是宣傳氛圍正在提升。以合作社為載體，相繼策劃擂茶文化節、鄉村文化節、鄉村音樂節等活動，在攜程、飛豬、美團等平臺注冊開設運營端口，推動合作社“走出去”。在高速互通口、桃花源主游客中心等醒目位置設立了“歸園居”農宅合作社戶外廣告，提升知名度。

　　同時我們也清醒的認識到，湯家山農宅合作社改革目前還處在起步階段，存在的問題也還很突出：一是主體責任的問題，基層內生動力不足，在尊重群眾意愿，發揮農民首創精神方面，辦法不多，理念不新。二是政策配套的問題，前期資格復核，后期政策支持迫切需要多部門協同配合，打整體戰。三是運作模式的問題，抓改革主要靠行政推動，合作社市場化不充分，民宿營運市場化不充分，這些都需引起高度重視，切實加以解決。

　　三、加快推進湯家山村農宅合作社改革試點的意見建議

　　進一步發揮市農村工作領導小組辦公室的作用，加強跟蹤調研、督促檢查和評估考核，搞好定期調度、定期通報。重點要抓好五個創新：

　　目標創新。按照在全省乃至全國出經驗、創品牌的目標要求，依托桃花源風景名勝區，強力推進農宅合作社改革試點，創新閑置農房開發利用模式，用好農宅三權分置改革和經營性集體建設用地入市的新規，打造特色民宿產業集群，為全省農宅改革提供經驗遵循。隨后在城區、景區、園區周邊，引導有條件的村推開試點。具體來講，到2019年底，培育壯大“歸園居”農宅合作社，建立閑置農房營銷網站、閑置農房全要素數據庫，加強閑置農房營銷，實現閑置農房全面登記入社，初步形成一站一庫基礎托底、交易鑒證制度保障的工作機制，全年實施3個改造項目，激活閑置農房15幢約5000平方米。到2020年底，累計吸引3億元社會資本，實施10個改造項目，激活閑置農房50幢約1.5萬平方米，確保農民財產性收入、鄉村旅游等產業規模總量、集體經濟組織總量增加50%以上。基本實現“建立一套創新領先的激活機制、打造一個影響廣泛的營銷網站、培育一個特色鮮明的示范合作社、形成一條產權增收的湯家山路子”“四個一”的目標，確保常德農宅合作社試點改革工作走在全省乃至全國前列。

　　模式創新。依托“歸園居”農宅合作社，尊重農民流轉交易主體地位，吸納農戶自愿加入農宅合作社。主推三種模式：自住經營民宿模式。合作社采取收取傭金形式，統一分配客源，提供公共服務，鼓勵全村原著居民依托自有農房院落發展農家樂，從事餐飲住宿服務，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作，打造健康養生基地、藝術創作中心、田園綜合體。空心房入社經營模式。合作社單獨、或與專業營運公司及民間資本合作，出租村內16戶閑置農村房屋，在保留老房子整體框架不變的前提下，整合裝修屋內設施及外觀，盤活閑置農宅，發展休閑旅游度假等產業。資格戶合作建房模式。嚴格落實宅基地集體所有權，堅決維護農戶依法取得的宅基地使用權，合作社以支付租金的形式統一收儲35戶有資質但暫未建房的資格權，盤活宅基地使用權，積極引進戰略投資者合作建房，促進高端民俗群項目落地。這種模式在全省乃至全國屬首創，要抓緊花溪谷高端民宿項目落地，全力確保做成項目，做成品牌。

　　體制創新。發揮村民主體作用，建立健全閑置農房(宅基地)使用價值市場化形成機制和評價機制，全面激發內生動力。合作社運營管理機制，引進專業營運公司托管合作社，制定合作社章程，選舉理事、監事，確保合作社“民辦、民管、民受益”，在股份制的基礎上，以謀求全體社員的共同利益為宗旨，實現自主經營、民主管理、盈余返還、社員地位平等、入社退社自由、利益共享、風險共擔。合作社利益分配機制，深入推進集體產權制度改革，成立村經濟合作社，明晰集體資產財權，確保成員各種權益得到充分維護，代表全體成員入股農宅合作社；把農戶投入到合作社的土地、資金、人工等作為股份參與分紅，允許農戶采取租賃、抵押、入股等方式流轉交易閑置農房，確保多投多得、多勞多得。集體土地增值利益分享機制，清理回收閑置房、一戶多宅、空心房的宅基地，復墾生成用地指標出讓，用好用活土地增減掛鉤政策，探索宅基地復墾入市，43塊閑置宅基地復墾后，產生的土地增值效益全額返還湯家山村。

　　平臺創新。由市區自然資源規劃、農業農村局等部門牽頭，桃花源旅游管理區具體組織承辦，主要搭建三大平臺。搭建交易平臺。全面調查摸底，完成農房確權登記及集體土地登記確權發證工作，完成全村閑置土地、閑置農房(宅基地)摸排工作，做好閑置農房基本情況登記工作，定期更新調整，建立動態信息庫。以合作社為主體，組建公益性質的閑置農房流轉平臺，搞好信息發布、流轉交易、交易鑒證、合同簽署；做好把關、引導規范相關租賃合同的起草及備案工作，及時為承租戶頒發宅基地及農房租賃使用證書。搭建管理平臺。引進專業營運公司，采取利益分成的方式，與“歸園居”農宅合作社深度合作，拓展營銷網絡，更新管理理念，提升經營業績。搭建宣傳平臺。引進專業咨詢管理有限公司，建立閑置農房營銷網站，及時發布閑置農房信息，進一步加強與攜程等專業平臺協作，宣傳推介民宿項目和相關政策。充分發揮媒體作用，開展“下鄉看房團、民宿體驗營、鄉村美拍賽”等活動，營造良好氛圍。

　　政策創新。抓緊制定出臺《關于加快推進湯家山村農宅合作社試點改革的實施意見》，明確職責分工，強化政策支撐。強化制度保障。出臺湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農村閑置房屋界定的使用條件、租賃建設條件，規范流轉交易的合同條款及合同調解程序。強化財政支持。財政安排農宅改革專項基金，統籌整合到村的鄉村振興資金，適當集中財力支持農宅改革項目，盤活閑置農宅。實施以獎代投，獎補激活閑置農房成效明顯的企業和個人。開展閑置農房激活示范戶評選，并給予一定獎勵。強化金融創新。開展農宅使用權、經營權抵押登記，鼓勵農商行推出“農宅貸”“驛宿貸”等特色信貸產品，對激活閑置農房的企業和個人給予融資支持。強化公共服務。對閑置農房入網登記、交易鑒證實行立即辦、馬上辦、免費辦。強化基礎建設。優先對納入合作社的農宅實施基礎設施標準化、現代化，加強改水改電，道路硬化，亮化綠化，統一Logo，建成一批特色亮點項目，通過示范點帶動一大片。